Welche Fehleinschätzungen stellen Sie bei Autohaus-Bauprojekten am häufigsten in Bezug auf die „Terminschiene“ fest? Während die meisten Bauherren die „reine Bauzeit“ oft realistisch einschätzen, wird der Zeitbedarf für den architektonischen Entwurf, eine sorgfältige Projektentwicklung, die Baugenehmigungsphase und die Ausschreibung mit Vergabe und Baustellenvorlauf häufig unterschätzt. Ebenso gehen viele Bauherren von zügigen Finanzierungsentscheidungen der Banken und schnellen Genehmigungsverfahren aus – dies ist aufgrund vieler „bürokratischer Hürden“ heute aber eher der Ausnahmefall. Damit diese Zeiten nicht „ausufern“, gilt es einige wichtige Punkte zu beachten.

Könnten Sie einige dieser Punkte erläutern? Für die Bankengespräche sind fundierte Unterlagen zusammenzutragen. Für ein erstes Bankengespräch, das sehr frühzeitig geführt werden sollte, reichen zunächst ein überschlägiges Raumkonzept in Quadratmetern und Skizzen, in Verbindung mit einer ersten Budgetierung. Zu den wesentlichen Kostenpositionen zählen das Grundstück (inklusive Nebenkosten), die Gebäudeerrichtung und die Außenanlagen. Nicht zu vergessen sind die sogenannten Baunebenkosten, zum Beispiel für den Planer, den Vermesser und die Genehmigungsgebühren. Auch für die Werkstattausrüstung und Gebäudeeinrichtung sind Budgetpositionen zu planen. Bis zur finalen Finanzierungsentscheidung werden dann sämtliche Kostenpositionen verlässlich geklärt. Ein Festpreisangebot zur „schlüsselfertigen“ Leistung durch ein Generalbauunternehmen bietet den Bauherren dann Sicherheit und damit auch Vorteile bei den Finanzierungsgesprächen. Im Falle einer Einzelvergabe, vorbereitet z. B. durch einen Architekten, steht der Endpreis erst nach Fertigstellung des Projektes zur Verfügung und erfordert intensive Mitarbeit und Verantwortung des Bauherrn.

Und welche Punkte sind beim Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen? Gemeinsam mit unseren Bauherren führen wir häufig schon zu Beginn von Bauüberlegungen Gespräche mit den Genehmigungsbehörden. Die Ergebnisse ermöglichen wichtige Einschätzungen zum Entwurf oder zur späteren Beantragung von „Ausnahmetatbeständen“ (z.B. Überschreitung von Baugrenzen) oder auch zur Beantwortung von Fragestellungen zu einzelnen wesentlichen Themenbereichen, etwa zum Brandschutz, zu Pflanzgeboten oder zur Entwässerung. In manchen Fällen sind hierzu Gespräche in größerer Behörden-Runde – sozusagen am „runden Tisch“ – sehr hilfreich. In Abhängigkeit von der jeweiligen Fragestellung kann in einzelnen Fällen auch eine offizielle, schriftliche „Bauvoranfrage“, die allerdings mit Kosten verbunden ist, ratsam sein. Die Klärung möglichst aller genehmigungsrelevanten Faktoren vorab, ermöglicht eine realistische Einschätzung der zu erwartenden Genehmigungszeiten. Und schließlich ist eine enge Begleitung des Genehmigungsverfahrens und eine stetige Kommunikation mit den Behörden unseres Erachtens heutzutage unerlässlich, um „kritische Punkte“ zeitnah zu klären.